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房屋質量有瑕疵 業主可否拒交物業費

2018-01-12 16:43:39 

房屋質量有瑕疵 業主可否拒交物業費

任何購房者都不希望自己買到的房屋存在質量問題,所以當發現房屋質量出現問題時,有些業主就會不交物業費。那么,房屋質量有問題可以不交物業費嗎?蕉嶺一小區業主因房屋質量有問題,拒交物業費,反被小區物業公司告上法庭。

2012年12月,劉先生與廣東某物業服務公司蕉嶺分公司簽訂《某小區前期物業管理服務協議》(以下簡稱物業服務協議)及《某小區臨時管理規約》(以下簡稱管理規約)。根據合同約定,物業公司為業主劉先生提供物業管理服務,劉先生按月支付物業服務費456.76元給物業公司。雙方簽訂合同后,劉先生一直繳納物業服務費至2016年3月。但從2016年4月開始,劉先生卻以物業公司沒有履行維修房屋及制止相鄰方的違法建造圍欄等為由拒交物業服務費。于是,物業公司將劉先生告上法庭,要求劉先生支付拖欠一年的物業服務費5911.36元,并按照千分之三標準計算并支付違約金。

被物業公司告上法庭的劉先生辯稱自己不交物業費的緣由是房屋存在嚴重的質量問題。劉先生搬進新家后發現房屋存在客廳地面下沉、屋頂漏水、柵欄違規建設、門柱被拆毀等嚴重問題,自己多次向物業公司反映但遲遲未能解決。

蕉嶺法院審理后認為,原告物業公司與被告劉先生簽訂物業服務協議及管理規約,雙方應當按照物業服務協議約定履行自己的義務。對于劉先生提出的物業公司遲遲未解決其房屋漏水、維修門窗等問題,物業公司沒有盡到物業服務義務,劉先生認為自己有權拒絕支付物業管理費用。但物業服務協議未約定物業公司對業主的房屋質量問題有必然的維修義務,僅約定了物業公司可向業主提供有償的房屋自用部位、自用設施設備維修養護服務;而且,業主的房屋質量問題是基于商品房買賣產生的,與本案的物業服務合同不是同一法律關系,所以物業公司不負有維修服務的義務。根據物業服務協議及管理規約,物業公司負有告知業主裝修物業的注意事項,對違法違規建設行為進行制止并向政府主管部門報告的義務。本案中,物業公司沒有對劉先生的鄰居違法建造圍欄的行為進行制止,因此物業公司存在一定的瑕疵。雖然物業公司在管理業主裝修方面有瑕疵,但其已履行了物業共用部位的維護、物業共用設施設備的日常運行和維護、公共區域的清潔衛生服務等主要義務。根據實際情況,法院對物業服務費每月酌情減免30%,劉先生應支付給物業公司2016年4月至2017年4月的物業服務費共計人民幣4137.95元,并按協議約定支付違約金。

一審判決后,劉先生上訴至梅州市中級人民法院,最終二審法院判決駁回上訴,維持原判。

法官說法:

不少業主對于物業管理認識存在誤區,未意識到雙方之間是平等的合同關系。一旦發生糾紛,業主認為只要不交物業費就可以,結果被物業公司告上法庭后,往往以敗訴告終。需要提醒業主注意的是:物業公司與開發商是兩個獨立的民事主體,房屋質量問題對應的是業主和開發商之間的商品房買賣合同,而物業費對應業主和物業公司之間的物業服務合同,是兩個不同的合同關系,二者不能混淆。物業公司依據物業服務合同約定提供了物業服務后,業主應按照合同約定按時履行交納物業費的義務。而房屋質量問題屬于商品房買賣合同的范疇,并非物業公司的責任范圍。業主對于房屋質量問題可依據商品房買賣合同的約定,另行與開發商協商或訴訟解決,但無權以此而拒交物業費。

(張瑜)

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