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房屋易主未過戶 賣家反悔欲收回

2019-06-07 15:48:49 

房屋易主未過戶 賣家反悔欲收回

近年來,因買房未過戶,多年后房子突然易主的事件時有發生,這讓買家提高警惕的同時,也讓一些賣家以為有機可乘。近日,平遠法院審理了一起因房屋連環轉讓未過戶引發的房屋買賣合同糾紛案件。

買了房卻無法過戶 買主上法院維權

原告韓某、丘某鳳夫妻倆是平遠縣八尺鎮圩鎮居住的居民,2016年10月30日,夫妻二人從被告曾某福、韓某紅手中購得一間店鋪。2016年11月9日,曾某福、韓某紅與兩原告簽訂了一份《立賣字約》,內容為:“本人今有店房壹間,房產證號為……,經家人商議,自愿賣給韓某、丘某鳳夫妻名下永久為業,絕無反悔,口說無憑,立約為據(已交定金伍萬元整,購房預付款伍萬元整,仍欠壹拾肆萬捌千元整)”。簽完《立賣字約》后,原告催促被告盡快辦理房屋登記過戶手續,被告卻遲遲不予辦理。原告遂向平遠法院提起訴訟,請求判令被告履行買賣協議,并責成被告及歷任房主協助辦理房屋登記過戶手續。

平遠法院根據案情,依法追加第一任房主鐘某香及其兒子彭某書、彭某甲,女兒彭某乙,第二任房主韓某德、林某梅為第三人。

房屋數次易主未過戶 維權卻遭原房主反訴

1995年8月11日,第三人鐘某香的丈夫即第三人彭某書、彭某甲、彭某乙的父親彭某東與第三人韓某德簽訂《立賣字約》,內容為“本人今有店房壹間,房產證號為……,經本人同家人商議,自愿賣給韓某德名下永久為業(款已付清)絕無反悔。特立此據為憑。”該《立賣字約》賣店人處簽有彭某東、鐘某香的姓名,賣店人兒子處簽有彭某書、彭某甲的姓名,在場人處簽有林某洪的姓名。農歷1996年正月二十四日,韓某德、林某梅夫婦作為甲方與曾某福、韓某紅夫婦作為乙方簽訂《賣店付款合約》,約定韓某德將涉案房屋賣給曾某福,售價為人民幣35000元,并于1997年8月2日簽訂《立賣字約》。上述房屋轉讓行為均未辦理過戶登記手續,只是將涉案房屋所有權證及國有土地使用權證原件交到了曾某福、韓某紅手中,但證書上的名字仍然是鐘某香的丈夫彭某東。

被告曾某福、韓某紅辯稱,其按照與原告的約定,去找第三人鐘某香要求協助辦理房屋過戶手續,但遭到鐘某香拒絕,原告等人也去找鐘某香要求協助辦理房屋過戶手續,仍然無效,其亦非常無奈。

訴訟中,第三人鐘某香于2017年11月29日向平遠法院提交民事反訴狀,對本案被告曾某福、韓某紅提出反訴,請求曾某福、韓某紅立即向鐘某香返還其夫彭某東名下的涉案房屋所有權證及國有土地使用權證。在平遠法院裁定不予受理其反訴后,2018年3月15日,鐘某香再次提出獨立的訴訟請求,請求曾某福、韓某紅立即歸還涉案房屋所有權證及國有土地使用權證,并請求判決曾某福、韓某紅、韓某、丘某鳳及案件第三人韓某德、林某梅立即歸還涉案房屋,并承擔自2014年12月20日以來占有涉案房屋的法定孳息。鐘某香稱,涉案房產是其與丈夫彭某東在婚姻內購買的,屬于夫妻共同財產,房產所有權證及國有土地使用權證是其不小心遺失的,其已于2016年11月29日在《梅州日報》刊登了與此相關的《遺失聲明》。至于涉案房屋是如何在丈夫死亡后被本案兩原告、兩被告及兩第三人占有的,其并不清楚,但其前幾年一直都有向承租人收取涉案房屋的租金。同時,亦否認當年與第三人韓某德簽訂《立賣字約》的事實,認為那并不是她的簽名,且當年兩個兒子都未成年,涉案房產也不是兩個兒子所有,請求筆跡鑒定。

經鑒定,當年的《立賣字約》“鐘某香”的簽名字跡確實不是鐘某香所寫,亦無法確定 “鐘某香”簽名字跡與“彭某東”簽名字跡是否為同一人所寫。另外,還對《立賣字約》原件上“鐘某香”上的手印作鑒定,鑒定機構檢查后認為沒有手印,表明該份立賣字約已經非常不真實。

判決:賣房合約有效支持原告訴求

平遠法院經審理認為:彭某東將登記在其個人名下的涉案房屋賣給韓某德,并簽訂了《立賣字約》,之后韓某德夫婦又將涉案房屋轉售給曾某福、韓某紅夫婦,并于1997年8月2日簽訂了《立賣字約》,曾某福、韓某紅夫婦再將房屋轉售給原告韓某、丘某鳳夫婦,并于2016年11月9日簽訂了《立賣字約》,上述三份《立賣字約》均系買賣雙方自愿訂立,買方支付了相應對價并已實際占有使用涉案房屋,且涉案房屋的所有權證現由曾某慶福、韓某紅夫婦持有。第三人鐘某香、彭某書、彭某甲并未提交證據證明涉案房屋存在收租的事實,也無證據證明原被告雙方存在惡意串通的行為,亦無證據證明該《立賣字約》上彭某東的簽名不是彭某東本人所簽,上述三份《立賣字約》均合法有效。

雖然1995年8月11日的《立賣字約》上鐘某香的簽名經鑒定非鐘某香本人所簽,但涉案房屋自出賣起便由各買受人先后占有使用,不管是在彭某東去世前還是去世后,直至2016年,鐘某香均未提出異議,買受人有理由相信出賣涉案房屋是彭某東與鐘某香夫妻雙方共同的意思表示。故鐘某香要求返還涉案房屋及所有權證,并要求兩原告、兩被告及韓某德、林某梅支付涉案房屋法定孳息的請求,法院不予支持。遂駁回第三人鐘某香的全部訴求,并判決第三人鐘某香、彭某乙、彭某書、彭某甲、韓某德、林某梅及被告曾某福、韓某紅均需協助原告韓某、丘某鳳辦理涉案房屋的所有權轉移登記。

鐘某香對此結果表示不服,上訴至梅州中院,梅州中院審理后作出維持原判的判決。

【法條鏈接】

《中華人民共和國經濟合同法》第七條規定:“下列經濟合同為無效:一、違反法律和行政法規的合同;二、采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同;三、代理人超載代理權限簽訂的合同或以被代理人的名義同自己或者同自己所代理的其他人簽訂的合同;四、違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。”

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂閱合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”  

(劉翠紅)

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